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Réforme de la surface de plancher et incidences sur les autorisations d’urbanisme

Cette réforme est entrée en vigueur le 1er mars 2012, soit en même temps que celle de la fiscalité de l’aménagement.

1) SURFACE DE PLANCHER

Elle est désormais l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme et se substitue ainsi à la surface hors d’œuvre brute (SHOB) et à la surface hors d’œuvre nette (SHON).

La surface de plancher s’entend comme la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m et calculée à partir du nu intérieur des murs.

2) INCIDENCES SUR LES AUTORISATIONS D’URBANISME

A) Déclaration préalable de travaux

Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :

  • travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 170 m²,
  • travaux de ravalement ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment,
  • travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

B) Permis de construire

Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

  • ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²
  • ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².
  • ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation),
  • ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

C) Recours à un architecte

Le recours à un architecte pour la réalisation d’un projet de construction n’est obligatoire que dans certains cas.

Recours obligatoire
Le recours à un architecte dépend de l’emprise au sol et de la surface de plancher.

S’il s’agit d’une construction à usage agricole le recours à un architecte est obligatoire dès lors que l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 800 m².
S’il s’agit d’une autre construction à usage autre qu’agricole le recours à un architecte est obligatoire dès lors que l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 150 m².
L’emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.

À noter : si le projet comprend un bâtiment ayant 2 destinations (agricole et habitation), le recours à un architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.

Recours facultatif
La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),

Jean-Claude GAILLARD
1er Adjoint