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Fiscalité

Taxe foncière et d’habitation, Valeur locative cadastrale, Commission communale des impôts directs (CCID)

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local dû, tous les ans, par le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien immobilier.

Il existe deux types de taxe foncière :

  • Une sur les propriétés bâties
  • Une autre sur les propriétés non bâties.

Dans quelques cas, et en fonction de leur situation personnelle, certains propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement (personnes handicapées, personnes âgées aux conditions de ressources modestes).

La taxe foncière sur les propriétés bâties correspondant au produit de la base d’imposition de la propriété par le taux de l’impôt voté par chaque collectivité. Le revenu net cadastral est obtenu en appliquant un abattement de 50 % à la valeur locative cadastrale du bien.

Le montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties est calculé en multipliant le montant du revenu cadastral par le taux voté par chacune des collectivités où le bien est situé.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt s’appliquant à toute personne (propriétaire ou locataire) disposant d’un bien immobilier.

Dans certains cas, et en fonction de situation personnelle, peuvent être accordés : exonération, dégrèvement ou plafonnement de cette taxe.

La taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale du logement.

Le montant de chaque cotisation individuelle est obtenu en multipliant la base nette d’imposition par les taux d’imposition votés par chacune des collectivités territoriales au profit desquelles la taxe est perçue.

Les taux d’imposition sont différents d’une collectivité à une autre. Les redevables d’une même commune relèvent du même taux, mais des variations importantes peuvent exister d’une collectivité à une autre pour des locaux identiques.

Pour en savoir plus, se connecter sur les sites suivants : www.impots.gouv.fr (particuliers, vos impôts) ou www.service-public.fr

Valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale sert de base à l’établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales (taxe d’habitation et taxe foncière).

Lors de la dernière refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d’imposition, la valeur locative cadastrale, le loyer théorique annuel que l’on pourrait tirer d’un bien en le louant.

Toutes les parcelles et locaux ont été ainsi évalués en 1960 pour le non bâti et 1970 pour le bâti.

A) Mode d’évaluation de la valeur cadastrale d’un logement

La valeur locative cadastrale, base de calcul des taxes d’habitation et foncière d’un logement, résulte de l’application de 9 paramètres. Parmi ceux-ci, 5 sont objectifs car mesurables, et 4 sont subjectifs parce qu’ils résultent d’une appréciation.

Paramètres objectifs :
1. Surface totale des pièces et annexes
2. Surface des dépendances
3. Importance du logement
4. Existence ou non d’un ascenseur
5. Équipement et confort

Paramètres subjectifs :
1. Catégorie du logement
2. Degré d’entretien
3. Situation générale
4. Situation particulière

B) La surface pondérée totale

Elle est obtenue par l’addition des éléments suivants :

  • Surface initiale
  • Éléments de confort transformés en m2 (eau, gaz, électricité, nombre de lavabos, baignoires, WC, garages, caves, ascenseurs ; tout à l’égout, chauffage central, etc.).

C) Calcul de la valeur cadastrale

A la surface pondérée totale, on applique un taux au m2 déterminé en 1970 par chaque commune et pour chaque catégorie et sous catégorie de logement. Ces taux datant de 1970, sont réévalués chaque année sur décision du Ministère des finances.

Commentaires : l’affectation d’un logement dans une catégorie influe sur sa valeur locative. Un changement de catégorie peut faire varier la valeur locative en plus ou en moins (20 % environ). A logement identique d’une commune à une autre, le taux au m2, valeur 1970, peut être différent. C’est un paradoxe qui peut aboutir à des disparités inacceptables.

D) Comment est révisé la valeur locative

Une révision systématique était prévue tous les 4 ans par l’Administration, mais, à ce jour, RIEN N’A ÉTÉ FAIT.

Les révisions ne sont donc faites que sur la base des seuls documents d’urbanisme.

C’est donc l’administration fiscale qui se charge de collationner les différents paramètres permettant d’établir, chaque année, la liste 41 qui reprend tous les éléments nécessaires à la détermination des valeurs locatives soumises à la commission communale des impôts directs.

La Commission Communale des Impôts Directs (CCID)

L’article 1650 du code général des impôts institue, dans chaque commune, une commission communale des impôts directs (CCID) présidée par le Maire.

Les autres membres en sont nommés par le Directeur des services fiscaux sur une liste de contribuables proposée par le conseil municipal.

Un rôle essentiellement consultatif

Saisie par le Directeur des services fiscaux, la commission a un rôle essentiellement consultatif :

  • d’une part, elle donne son avis sur les valeurs locatives des immeubles bâtis et non bâtis qui lui sont soumises,
  • d’autre part, elle transmet à l’Administration fiscale toutes les informations qu’elle juge utiles et relatives à la matière imposable dans la commune.

L’absence d’observation sur les informations transmises au Maire pour consultation vaut acceptation tacite ; même le refus de siéger de la commission est sans influence sur la validité des évaluations.

Néanmoins, c’est au Président (le Maire) que revient la convocation de la séance et qu’il appartient de veiller à ce que cette commission siège effectivement.

L’administration fiscale peut ne pas assister à la réunion dès lors qu’elle a transmis les listes qui récapitulent l’ensemble des changements relatifs aux propriétés bâties et non bâties.

La participation de l’Administration peut intervenir tous les deux ou trois ans, par exemple, dans les communes où les changements affectant les évaluations foncières sont peu nombreux ou techniquement peu complexes.

En matière de fiscalité directe locale

La CCID dresse avec le représentant de l’Administration (s’il est présent), la liste des locaux de références et des locaux types retenus pour déterminer la valeur locative des biens imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’habitation, et établit les tarifs d’évaluation correspondants.

Elle participe également à la détermination des tarifs d’évaluation des propriétés non bâties. Il lui appartient, par ailleurs, de signaler tous les changements affectant les propriétés bâties et non bâties portés à sa connaissance.

Enfin, elle formule un avis sur l’évaluation et la mise à jour annuelle des propriétés bâties et non bâties. Dans ce cadre, l’Administration fournit chaque année à la CCID les documents qui recensent les changements intervenus depuis la précédente tenue de cette commission.

Jean-Claude GAILLARD
1er Adjoint